"Don’t wait to buy real estate,

buy real estate and wait!"

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Neubauwohnungen – Bestandsobjekte – Denkmalschutz – Sanierungsprojekte

Wir finden die passende Kapitalanlageimmobilie für deine Wünsche – deutschlandweit

Schritt 1 von 6

"Bei einer Immobilie lässt du den Mieter für deine Altersvorsorge zahlen!"

Christian Jantz

Experte für Kapitalanlageimmobilien

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Neubau - Bestand - Denkmal

Wir finden für Dich die passende Immobilie

Bestandsimmobilien
Häuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen von 40 bis 200 qm
Vermietet und saniert/renoviert
Kaufpreise ab 80.000 Euro
Neubau vom Bauträger
Wohnungen und Häuser
Wohnfläche mit 65 bis 150 qm
Kaufpreise ab 150.000 Euro
Denkmalschutz
Eigentumswohnung in Kulturdenkmal
Wohnfläche mit 70 bis 120 qm
Kaufpreise ab 210.000 Euro
Steuervorteil bis 90% Sonder-AFA
Sanierungsobjekte
Eigentumswohnung in Sanierungsgegenden
Wohnfläche mit 70 bis 120 qm
Kaufpreise ab 210.000 Euro
Steuervorteil bis 90% Sonder-AFA
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Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Der 1893 gebaute Bauernhof im abgelegenen Schwarzwald unterscheidet sich deutlich von einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus im Zentrum Dresdens. 

Als Kapitalanlageimmobilie kommen Bestandsimmobilien, Neubauimmobilien und Denkmal- bzw. Sanierungsobjekte infrage. Welches für dich die passende ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Unsere Devise lautet daher: 

Erst das Konzept Kapitalanlage verstehen – dann die passende Immobilie aussuchen!

 

Alles aus einer Hand - das Rundum Sorglos Paket

Immobilien als Kapitalanlage | das ZVO Konzept

Ganzheitliches Konzept - für eine entspannte Zukunft

Eine Immobilie als Kapitalanlage soll möglichst wenig Arbeit verursachen. Es ist schließlich eine Geldanlage und ein Aktienfonds bereitet auch keine zusätzliche Arbeit. 

Deshalb begleiten wir Dich während des gesamten Kaufprozesses von der Auswahl des Objekts über die Finanzierung  bis zum Notar. Auch nach dem Erwerb lassen wir dich nicht alleine und gewährleisten durch Verwaltungsangebote, dass du mit deiner Kapitalanlage nur minimalen Aufwand betreiben musst. 

Neubau - Bestand - Denkmal

In 4 Schritten zu deiner Immobilie

Erstgespräch

Wir vereinbaren ein kostenfreies Erstgespräch um deine Ziele zu erfahren.

Konzept

Anhand deiner Wünsche und Ziele erstellen wir ein individuelles Konzept und erklären dir die Investition in Kapitalanlageimmobilien.

Immobilie

Du entscheidest dich für den Vermögensaufbau mit Immobilien? Dann kannst du dich jetzt für aktuelle Objekte bewerben.

Umsetzung

Packen wir es an. Gemeinsam stellen wir alle Unterlagen für die Finanzierung und den Immobilienerwerb zusammen.

5 Gründe für Kapitalanlageimmobilien

  1. Die durchschnittliche gesetzliche Rente liegt unter 800 Euro und reicht nicht aus, den Lebensstandard zu sichern – private Vorsorge ist unumgänglich!
  2. Zinsen sind so günstig wie noch nie – mit der richtigen Finanzierung hast du Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit.  
  3. Immobilien gelten als “Betongold” und “krisensicher”. 
  4. Der Staat unterstützt Kapitalanleger mit zahlreichen Förderprogrammen.   
  5. Du baust Vermögen auf – dein Mieter zahlt es.

Immobilien als Kapitalanlage - das musst du wissen!

Prinzipiell ja. Früher war Immobilienbesitz als Kapitalanlage für fast niemanden denkbar. Nur bereits wohlhabende Menschen konnten sich zusätzliche Immobilien leisten bzw. haben eine Finanzierung dafür erhalten. 

Dies hat sich geändert. Das aktuelle Zinsniveau erlaubt sehr günstige Finanzierungen. Dadurch erhalten auch Normalverdiener die Chance, ihre Altersvorsorge durch eine zusätzliche Immobilie aufzubessern. 

Allerdings sollte die Immobilie nicht Spitz auf Knopf kalkuliert sein. Für Banken ist hierfür eine positive Haushaltsrechnung und deine ‘Kapitaldienstfähigkeit’ wichtig. Eigenkapital mindestens für die Kaufnebenkosten sollte ebenfalls vorhanden sein. Als Single solltest du daher über ein Haushaltseinkommen ab ca. 2.500 Euro netto verfügen, als Familie über mindestens 4.000 Euro. 

Dass wir fürs Alter privat vorsorgen müssen ist kein Geheimnis. Die gesetzliche Rente wird nicht ausreichen, um den Lebensstandard im Alter auch nur ansatzweise zu erhalten. 

Bei einer “normalen” privaten Rentenversicherung legst du einen monatlichen Sparbetrag für den Ruhestand zurück. Je nach Produkt ist diese Vorsorge staatlich gefördert (bspw. Riester) und Du kannst teilweise zu Beginn des Ruhestands zwischen Einmalzahlung oder Rentenzahlung wählen. 

Mit einer Immobilie als Kapitalanlage baust du ebenfalls Vermögen für das Alter auf. Allerdings nach einem anderen Prinzip. Du sparst nicht monatlich weiter an, sondern nimmst heute Schulden für den Erwerb einer Immobilie auf. Diese Schulden zahlst du der Bank monatlich zurück. Zu Beginn des Ruhestands besitzt du eine abbezahlte und vermietete Eigentumswohnung. 

Jetzt kannst du entweder selbst einziehen, sie vermietet lassen und quasi eine zusätzliche Rente beziehen oder du verkaufst die Immobilie und hast eine Einmalzahlung. 

Der Cloud dabei ist, dass die Immobilie zum Großteil nicht von dir abbezahlt wurde, sondern von deinem Mieter. 

Beispielrechnung (vereinfacht): 

  • Rentensparplan: 50 Euro/Monat * 12 Monate * 30 Jahre = 18.000 Euro (mit Verzinsung 30.000 bis 50.000 Euro)
  • Vermietete Immobilie: 500 Euro Kaltmiete/Monat * 12 Monate * 30 Jahre = 180.000 Euro Mieteinnahmen (und somit Tilgung deines Darlehens)

Bei der Immobilie hat der Mieter dir über 30 Jahre 180.000 Euro Vermögen angespart. Damit hast du den Kredit für die Immobilie getilgt. 

Das grundlegende Prinzip ist: Du kaufst eine Immobilie, dein Mieter zahlt sie ab. Allerdings erwirbst du die Immobilie nicht mit deinem erspartem Vermögen, sondern du nutzt im Wesentlichen Fremdkapital in Form eines günstigen Immobiliendarlehens von der Bank. Die Zinsen sind aktuell so niedrig wie nie zuvor. Mit langfristiger Zinsfestschreibung kannst du die günstigen Zinsen für die gesamte Laufzeit deines Darlehens sichern. 

Damit eine Kapitalanlageimmobilie wenig Arbeit bereitet, empfehlen wir immer eine geprüfte Sondereigentumsverwaltung. Diese kümmert sich um Vermietung, Mietzahlung, Nebenkostenabrechnung, kleine Reparaturen usw. – somit hast du als Eigentümer fast keinen Aufwand. 


  1. Wir überlegen uns gemeinsam das richtige Konzept für deine Altersvorsorge durch Immobilien
  2. Selbstauskunft und Unterlagen zusammenstellen 
  3. Entscheidung für eine Immobilie
  4. Finanzierung sicherstellen 
  5. Beurkundung des Immobilienerwerbs bei einem Notar
  6. Kaufpreiszahlung (bzw. Teilzahlungen bei Neubau) und Eigentumsübergang (bei Fertigstellung) 
  7. Vermietung der Immobilie (durch Sondereigentumsverwaltung) 
  8. Eingang Mietausschüttung / Rückzahlung Darlehen
  9. Warten 

Beim Erwerb der Immobilie ist natürlich einiges an Aufwand zu betreiben. Besichtigung, Unterlagen für Finanzierung, Notartermin, Übergabe der Immobilie etc. Danach liegt es in deiner Hand. Du kannst dich selbst um alles kümmern, oder du beauftragst eine Verwaltung damit. 

Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gibt es immer eine Hausverwaltung, die von der Eigentümergemeinschaft bestellt wird. Die Hausverwaltung kümmert sich um die Verwaltung der Immobilie / des Gemeinschaftseigentums: 

  • Hausmeisterservice und andere Dienstleister
  • Strom/Gas/Heizöl 
  • Verwaltung des Rücklagenkontos 
  • Versicherungen
  • Telefon/Kabelanschluss 
  • Ausschreibung bei Reparaturen/Sanierungen Gemeinschaftseigentum 
 

Was die Hausverwaltung NICHT übernimmt, ist die Verwaltung deiner Wohnung. Ob diese vermietet ist oder ob du selbst darin wohnst oder ob sie leer steht, ist der Hausverwaltung egal. Hierfür kannst du zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung beauftragen: 

  • Kontrolle der Mietzahlungen
  • Nebenkostenabrechnung für den Mieter
  • Kleinere Reparaturen in deiner Wohnung
  • Mieterwechsel (Abnahme/Übergabe der Wohnung)

Die Sondereigentumsverwaltung vertritt dich gegenüber dem Mieter. Du hast damit fast keinen Aufwand. Durch eine SEV ist die Lage der Immobilie für dich fast egal. Sie muss nicht im Nachbardorf sein, wo du schnell einmal hin kannst. Sie kann auch 500km entfernt sein. 
 

Ja, bei Kapitalanlageimmobilien gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, die Steuerlast durch die Immobilie zu reduzieren. Steuerlich besonders attraktiv ist ein Denkmal- oder Sanierungsobjekt. Wenn eine Stadt beschließt, dass ein Kulturdenkmal (bzw. ein Baudenkmal nach landesrechtlichen Vorschriften) eine erhaltenswerte Substanz besitzt oder ein komplettes Wohngebiet saniert werden soll, kann die Stadt dem Investor einen monetären Anreiz für seine Investition bieten. Dies geschieht in Form einer steuerlichen Entlastung. Nach §7i EStG wird ein Denkmalobjekt und nach §7h EStG ein Sanierungsobjekt subventioniert. 

Die steuerliche Betrachtung ist in beiden Fällen dabei exakt gleich. Der Sanierungsanteil aus dem Kaufpreis der Immobilie (meist zwischen 60 und 80 Prozent) kann innerhalb der ersten 12 Jahre komplett abgeschrieben werden. Bei einem Kaufpreis von bspw. 300.000 Euro und 75 Prozent Sonder-Abschreibung, erhältst du einen jährlichen Steuerfreibetrag von 18.750 Euro. Das ist eine Steuerersparnis von circa 8.000 Euro pro Jahr. 

Die meisten KFW Förderprogramme, die es für privat genutzte Immobilien gibt, gelten auch für Kapitalanlageimmobilien. 

Staatliche Förderung durch KFW Programme gibt es auf 3 Arten: 

  1. Günstiger Zinssatz für einen Teilbetrag des Darlehens
  2. Tilgungszuschuss für die Darlehenssumme
  3. Zuschüsse wie Baukindergeld oder Baubegleitung
 

Die dritte Variante gibt nur für selbst genutzte Immobilien als Eigenheim. Als Kapitalanleger profitieren Sie insbesondere von günstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen. Gründe für die Förderung sind bspw. Energieeffizient Bauen, Baudenkmal, Energieeffizient Sanieren oder Erneuerbare Energien (Solar, Wärmepumpem etc.)

 

Sehr wichtig. Es spielt aber keine Rolle, ob die Immobilie 5km oder 500km von deinem Wohnort entfernt ist. Viel wichtiger ist es, wie die Prognosen für die Entwicklung der Objektlage sind. Seit Jahren gibt es einen Trend hin zur Stadt. Abgeschiedene ländliche Gebiete überaltern, während in den Städten der Wohnraum Mangelware ist. 

Aus diesem Grund erhältst du bei uns ausschließlich Kapitalanlageimmobilien in guten Lagen in Städten, am Stadtrand oder Einzugsgebiet. Positiv auf die Lage wirken sich bspw. aus: 

  • Arbeitgeber im Umkreis
  • Nahverkehr und Autobahnen
  • Natur, Kultur und Freizeitmöglichkeiten
  • Kinderbetreuung und Schulen 
  • Universitäten und Fachhochschulen 

Es wäre falsch zu behaupten, dass Immobilien eine absolut risikolose Anlageform sind. Das ist fast keine Form der Geldanlage. Bei Aktien können Kurse fallen – beim Sparbuch schlägt die Inflation zu. Bei Immobilien sind die Risiken vor allem: 

  • Leerstand der Immobilie
  • Mietnomaden oder Schäden
  • Preisverfall
 
Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind auf einen 10, 20 oder 30 Jahre Horizont bisher immer gestiegen. Jedoch nicht für jede Immobilie und nicht für jede Region. Deswegen ist die Lage der Immobilie immens wichtig. Wo wird eher Leerstand herrschen? Wo wird der Preis eher fallen? Die Eigentumswohnung im tiefsten Schwarzwald, Westerwald oder Harz schätzt du sicherlich auch anders ein, als die Wohnung am Marienplatz in München. 
Dennoch sollte ein kurzfristiger Leerstand immer mit einkalkuliert werden. Die Darlehensraten solltest du dir für ein paar Monate leisten können. 
 
Mietnomaden in der Wohnung zu haben ist natürlich keine schöne Sache. Dagegen gibt es jedoch eine Versicherung, wenn du dieses Risiko als besonders hoch einschätzt. Normale Schäden und Instandhaltungen können ebenfalls auf dich zukommen. Bei einem Neubau oder einer Sanierung gibt es in den ersten Jahren eine Bauträgergarantie. 

Beispielrechnung für ein Bestandsobjekt

Auswirkung auf deine Liquidität

Berechnung
monatlich
jährlich
Mieteinnahmen
624 Euro
7.488 Euro
abzgl. Verwaltung
- 25 Euro
- 300 Euro
abzgl. Tilgung
- 360 Euro
- 4.320 Euro
abzgl. Zinsen
- 235 Euro
- 2.820 Euro
Belastung / Überschuss
4 Euro
48 Euro

Berechnungsgrundlagen: Finanzierung mit 2,3% Tilgung + 1,5% Zins, Mieteinnahmen 6 Euro pro Quadratmeter, Finanzierung des gesamten Kaufpreises ohne Eigenkapital, Belastung/Überschuss vor Steuer, keine Instandhaltungsrücklage eingerechnet. 

Doppelhaushälfte bei Hannover

Doppelhaushälfte bei Hannover

Auswirkung auf deine Liquidität

Mieteinnahmen
- Verwaltung
- Tilgung
- Zinsen
Saldo/Überschuss
7.488 Euro
- 300 Euro
- 4.320 Euro
- 2.820 Euro
= 48 Euro

Berechnungsgrundlagen: Finanzierung mit 2,3% Tilgung + 1,5% Zins, Mieteinnahmen 6 Euro pro Quadratmeter, Finanzierung des gesamten Kaufpreises ohne Eigenkapital, Belastung/Überschuss vor Steuer, keine Instandhaltungsrücklage eingerechnet. 

Beispielrechnung für ein Kulturdenkmal mit Steuereffekt

Denkmalsanierung bei Dresden

Auswirkung auf deine Liquidität

Jahresbruttoeinkommen
60.000 Euro
80.000 Euro
Steuerersparnis
9.080 Euro
10.620 Euro
+ Mieteinnahmen
10.250 Euro
- Verwaltung
- 1.272 Euro
- Tilgung
- 9.030 Euro
- Zinsen
- 7.224 Euro
Saldo / Überschuss
2.624 Euro
3.344 Euro

Berechnungsgrundlagen: Finanzierung mit 2,5% Tilgung + 2,0% Zins, Mieteinnahmen 8,50 Euro pro Quadratmeter, 100% Finanzierung. Steuerersparnis bei Single, Steuerklasse I, keine Kinder. Kalkulation für Sonder-AFA (12 Jahre)

Denkmalsanierung bei Dresden

Auswirkung auf deine Liquidität

Mieteinnahmen
+ Steuerersparnis p.a.
- Verwaltung
- Tilgung
- Zinsen
Saldo/Überschuss
9.080 Euro
10.250 Euro
- 1.272 Euro
- 9.030 Euro
- 7.224 Euro
2.624 Euro

Berechnungsgrundlagen: Finanzierung mit 2,5% Tilgung + 2,0% Zins, Mieteinnahmen 8,50 Euro pro Quadratmeter, 100% Finanzierung. Steuerersparnis bei Single, 60.000 Jahresbrutto-einkommen, Steuerklasse I, keine Kinder. Kalkulation für Sonder-AFA (12 Jahre)

Kundenstimmen

Das sagen unsere Kunden

Herr Scraback hat mir mittlerweile ein ganzes Immobilienportfolio aus Neubau, Bestand und Denkmalschutz zusammengestellt. Das Tolle daran: ich muss mich um nichts kümmern, denn er nimmt mir die komplette Arbeit ab.

Peter Schneider
Unternehmer aus Karlsruhe

Ich habe bei der ZVO 2019 eine Doppelhaushälfte als Kapitalanlage gekauft. Von Finanzierung bis Vermietung verlief alles reibungslos. Ich hatte vor allem Sorgen, weil es meine erste Immobilie überhaupt war.

Susanne Knofe
Angestellte aus Nürtingen

Durch die Unterstützung von Herrn Jantz spare ich jährlich mehrere Tausend Euro an Steuern, die nun in meine Altersvorsorge in Form von geförderten Immobilien fließen. Es ist wirklich ein schlüssiges Konzept.

Dr. Stefan Hartung
Zahnarzt aus Merzig
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