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Das Prinzip Kapitalanlageimmobilie

Vermögen aufbauen mit vermieteten Immobilien

“Immobilien kaufen können nur Reiche!” – Das ist ein Trugschluss. Eine Immobilie als Kapitalanlage ist für viele Menschen eine sinnvolle Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und für das Alter vorzusorgen. Nutze jetzt die günstigen Zinsen und profitiere von den Vorteilen einer vermieteten Immobilie. 

Eigenheim vs. Kapitalanlage

Die wichtigste Frage zuerst: Wer bezahlt die Immobilie?

Selbst genutzte Immobilie

Du selbst

Vermietete Immobilie

Dein
Anteil

Dein Mieter

Finanzamt

Zwischen deinem Eigenheim und einer vermieteten Immobilie existiert ein logischer aber auch elementarer Unterschied: Wer bezahlt die Tilgung bei der Bank! Bei deinem Eigenheim zahlst immer du selbst die komplette Rate. Bei einer vermieteten Kapitalanlage trägst Du lediglich einen Bruchteil der Darlehensrate selbst – den Rest bezahlen Mieter und Finanzamt

Beträgt die Darlehensrate für eine 150.000 Euro Eigentumswohnung bspw. 570 Euro und der Mieter zahlt 520 Euro Kaltmiete, dann ist dein Eigenanteil bei gerade einmal 50 Euro. Zusätzlich kannst Du Zinsen gelten machen und die Anschaffungskosten der Wohnung abschreiben. Das Finanzamt unterstützt somit deinen Vermögensaufbau. 

 

Selbst genutzte Immobilie

Du selbst

Vermietete Immobilie

Dein
Anteil

Dein Mieter

Finanzamt

Vermögen & Schulden

So funktioniert die Kapitalanlageimmobilie

Vermietete Immobilie | Annahme: keine Wertsteigerung über Laufzeit

Dein Vermögen

Deine Schulden

0 Euro 

Vermietete Immobilie | Annahme: keine Wertsteigerung über Laufzeit

Dein Vermögen

Deine Schulden

Zum Zeitpunkt des Kaufs deiner Immobilie als Kapitalanlage sind deine Schulden höher als dein Vermögen. Das hat einen einfachen Grund: die Kaufnebenkosten. Zum Erwerb musst du mit circa 7 Prozent Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer, etc. rechnen. Bei uns sind für den Käufer alle Immobilien provisionsfrei, da wir vom Eigentümer oder Bauträger beauftragt werden. Ansonsten kommen zwischen 3 und 5 Prozent Maklercourtage hinzu. 

Jahr für Jahr tilgst du das Darlehen bei der Bank. Den Großteil der Tilgungsrate zahlen Mieter und Finanzamt. Nach 30 Jahren (oder kürzere Laufzeit) sind deine Schulden vollständig zurückgezahlt und du besitzt eine Immobilie. Bei einer monatlichen Zuzahlung von 100 Euro hast du in 30 Jahren lediglich 36.000 Euro selbst bezahlt, die restlichen 264.000 Euro sind fremdgetilgt. Dieses Prinzip nennt sich Leverage-Effekt. Du hebelst mit Fremdkapital.

Die 1.000 Euro Mieteinnahmen, die vorher an die Bank gingen, sind jetzt dein zusätzliches Einkommen / deine Altersvorsorge!

Vermietete Immobilie | Annahme: normale Wertsteigerung über Laufzeit

Dein Vermögen

Deine Schulden

Jetzt bleibt eine Immobilie über 30 Jahre natürlich nicht exakt wertgleich, sondern ihr Verkehrswert wird sich verändern. Manche Immobilien steigen, manche fallen. Die durchschnittlichen Preise für Immobilien steigen jedoch durchweg, wenn du einen 10, 20 oder 30 Jahre Horizont betrachtest. Dennoch ist die Immobilie im Harz nicht mit der Immobilie in Berlin-Mitte zu vergleichen. Die Lage ist für die Bewertung enorm wichtig. 

Mit einer moderaten Wertsteigerung von weniger als 2 Prozent pro Jahr, ist deine Immobilie nach 30 Jahren über 500.000 Euro wert. Allerdings darf die Euphorie nicht darüber hinwegtäuschen, dass inflationsbereinigt 500.000 Euro in 30 Jahren nicht mehr dieselbe Kaufkraft haben wie heute. Deine Miete wird es jedoch haben, denn die Mieten steigen ebenso wie die Immobilienpreise und haben sich seit 1990 circa verdoppelt. 

 

Immobilien mieten & kaufen

Immobilienpreisindex seit 1975

Index 1990=100. Miete Neubau und Bestand: 70qm Kaufpreis Wohnung: Mittlere bis gute Lagen, Neubauwohnung, Drei Zimmer mit ca. 70 qm Wohnfläche und Standardausstattung. Kaufpreis Reihenhaus: Reihenmittelhaus mit ca. 100 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße. 
Quelle: Immobilienpreisindex – Deutschland in Zahlen

Vergleich: Grundbuch vs. Sparbuch

Vermietete Immobilien erschaffen dir langfristig mehr Vermögen

Grundbuch schlägt Sparbuch” ist eine alte Devise erfahrener Immobilien-Profis. In der Grafik vergleichen wir drei unterschiedliche Anlageformen. Das klassische Sparbuch bzw. das Festgeld, einen Sparplan in einen ETF und die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage. Die Verzinsung auf dem Sparbuch beträgt 0, die Rendite beim ETF Sparplan kalkulieren wir mit 6 Prozent pro Jahr und bei der Immobilie betrachten wir die Situation mit und ohne Wertsteigerung der Immobilie. Das selbst eingesetzte Kapital beträgt 50 Euro pro Monat. 

Sparbuch: 50 Euro / Monat * 12 Monate * 30 Jahre = 18.000 Euro 

ETF mit 6% Rendite: 50 Euro / Monat * 6% * 12 Monate * 30 Jahre = 50.225 Euro 

Immobilie: 50 Euro / Monat + 520 Euro Miete / Monat * 12 Monate * 30 Jahre = 150.000 Euro (271.704 Euro bei 2% Wertsteigerung der Immo p.a.)

Bei jeder Anlageform investierst du monatlich den gleichen Betrag: 50 Euro. Das Resultat nach 30 Jahren kann unterschiedlicher kaum sein. Durch den Fremdkapitaleffekt der vermieteten Immobilie schlägt diese Anlageform Sparbuch und Sparplan deutlich. Dieser Leverage Effekt (Fremdkapitalhebel) funktioniert in der aktuellen Niedrigzinsphase besonders gut. Du zahlst 1,5 Prozent Zins an die Bank und erhältst 3,5 Prozent Mietrendite von deinem Mieter. Unter dem Strich ein Plus von 2 Prozent pro Jahr

Immobilien als Kapitalanlage - das musst du wissen

Prinzipiell ja. Früher war Immobilienbesitz als Kapitalanlage für fast niemanden denkbar. Nur bereits wohlhabende Menschen konnten sich zusätzliche Immobilien leisten bzw. haben eine Finanzierung dafür erhalten. 

Dies hat sich geändert. Das aktuelle Zinsniveau erlaubt sehr günstige Finanzierungen. Dadurch erhalten auch Normalverdiener die Chance, ihre Altersvorsorge durch eine zusätzliche Immobilie aufzubessern. 

Allerdings sollte die Immobilie nicht Spitz auf Knopf kalkuliert sein. Für Banken ist hierfür eine positive Haushaltsrechnung und deine ‘Kapitaldienstfähigkeit’ wichtig. Eigenkapital mindestens für die Kaufnebenkosten sollte ebenfalls vorhanden sein. Als Single solltest du daher über ein Haushaltseinkommen ab ca. 2.500 Euro netto verfügen, als Familie über mindestens 4.000 Euro. 

Das grundlegende Prinzip ist: Du kaufst eine Immobilie, dein Mieter zahlt sie ab. Allerdings erwirbst du die Immobilie nicht mit deinem erspartem Vermögen, sondern du nutzt im Wesentlichen Fremdkapital in Form eines günstigen Immobiliendarlehens von der Bank. Die Zinsen sind aktuell so niedrig wie nie zuvor. Mit langfristiger Zinsfestschreibung kannst du die günstigen Zinsen für die gesamte Laufzeit deines Darlehens sichern. 

Damit eine Kapitalanlageimmobilie wenig Arbeit bereitet, empfehlen wir immer eine geprüfte Sondereigentumsverwaltung. Diese kümmert sich um Vermietung, Mietzahlung, Nebenkostenabrechnung, kleine Reparaturen usw. – somit hast du als Eigentümer fast keinen Aufwand. 


  1. Wir überlegen uns gemeinsam das richtige Konzept für deine Altersvorsorge durch Immobilien
  2. Selbstauskunft und Unterlagen zusammenstellen 
  3. Entscheidung für eine Immobilie
  4. Finanzierung sicherstellen 
  5. Beurkundung des Immobilienerwerbs bei einem Notar
  6. Kaufpreiszahlung (bzw. Teilzahlungen bei Neubau) und Eigentumsübergang (bei Fertigstellung) 
  7. Vermietung der Immobilie (durch Sondereigentumsverwaltung) 
  8. Eingang Mietausschüttung / Rückzahlung Darlehen
  9. Warten 

Beim Erwerb der Immobilie ist natürlich einiges an Aufwand zu betreiben. Besichtigung, Unterlagen für Finanzierung, Notartermin, Übergabe der Immobilie etc. Danach liegt es in deiner Hand. Du kannst dich selbst um alles kümmern, oder du beauftragst eine Verwaltung damit. 

Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gibt es immer eine Hausverwaltung, die von der Eigentümergemeinschaft bestellt wird. Die Hausverwaltung kümmert sich um die Verwaltung der Immobilie / des Gemeinschaftseigentums: 

  • Hausmeisterservice und andere Dienstleister
  • Strom/Gas/Heizöl 
  • Verwaltung des Rücklagenkontos 
  • Versicherungen
  • Telefon/Kabelanschluss 
  • Ausschreibung bei Reparaturen/Sanierungen Gemeinschaftseigentum 
 

Was die Hausverwaltung NICHT übernimmt, ist die Verwaltung deiner Wohnung. Ob diese vermietet ist oder ob du selbst darin wohnst oder ob sie leer steht, ist der Hausverwaltung egal. Hierfür kannst du zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung beauftragen: 

  • Kontrolle der Mietzahlungen
  • Nebenkostenabrechnung für den Mieter
  • Kleinere Reparaturen in deiner Wohnung
  • Mieterwechsel (Abnahme/Übergabe der Wohnung)

Die Sondereigentumsverwaltung vertritt dich gegenüber dem Mieter. Du hast damit fast keinen Aufwand. Durch eine SEV ist die Lage der Immobilie für dich fast egal. Sie muss nicht im Nachbardorf sein, wo du schnell einmal hin kannst. Sie kann auch 500km entfernt sein. 
 

Ja, bei Kapitalanlageimmobilien gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, die Steuerlast durch die Immobilie zu reduzieren. Steuerlich besonders attraktiv ist ein Denkmal- oder Sanierungsobjekt. Wenn eine Stadt beschließt, dass ein Kulturdenkmal (bzw. ein Baudenkmal nach landesrechtlichen Vorschriften) eine erhaltenswerte Substanz besitzt oder ein komplettes Wohngebiet saniert werden soll, kann die Stadt dem Investor einen monetären Anreiz für seine Investition bieten. Dies geschieht in Form einer steuerlichen Entlastung. Nach §7i EStG wird ein Denkmalobjekt und nach §7h EStG ein Sanierungsobjekt subventioniert. 

Die steuerliche Betrachtung ist in beiden Fällen dabei exakt gleich. Der Sanierungsanteil aus dem Kaufpreis der Immobilie (meist zwischen 60 und 80 Prozent) kann innerhalb der ersten 12 Jahre komplett abgeschrieben werden. Bei einem Kaufpreis von bspw. 300.000 Euro und 75 Prozent Sonder-Abschreibung, erhältst du einen jährlichen Steuerfreibetrag von 18.750 Euro. Das ist eine Steuerersparnis von circa 8.000 Euro pro Jahr. 

Die meisten KFW Förderprogramme, die es für privat genutzte Immobilien gibt, gelten auch für Kapitalanlageimmobilien. 

Staatliche Förderung durch KFW Programme gibt es auf 3 Arten: 

  1. Günstiger Zinssatz für einen Teilbetrag des Darlehens
  2. Tilgungszuschuss für die Darlehenssumme
  3. Zuschüsse wie Baukindergeld oder Baubegleitung
 

Die dritte Variante gilt nur für selbst genutzte Immobilien als Eigenheim. Als Kapitalanleger profitierst du insbesondere von günstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen. Gründe für die Förderung sind bspw. energieeffizient Bauen, Baudenkmal, energieeffizient Sanieren oder Erneuerbare Energien (Solar, Wärmepumpen etc.)

Sehr wichtig. Es spielt aber keine Rolle, ob die Immobilie 5km oder 500km von deinem Wohnort entfernt ist. Viel wichtiger ist es, wie die Prognosen für die Entwicklung der Objektlage sind. Seit Jahren gibt es einen Trend hin zur Stadt. Abgeschiedene ländliche Gebiete überaltern, während in den Städten der Wohnraum Mangelware ist. 

Aus diesem Grund erhältst du bei uns ausschließlich Kapitalanlageimmobilien in guten Lagen in Städten, am Stadtrand oder Einzugsgebiet. Positiv auf die Lage wirken sich bspw. aus: 

  • Arbeitgeber im Umkreis
  • Nahverkehr und Autobahnen
  • Natur, Kultur und Freizeitmöglichkeiten
  • Kinderbetreuung und Schulen 
  • Universitäten und Fachhochschulen 

Es wäre falsch zu behaupten, dass Immobilien eine absolut risikolose Anlageform sind. Das ist fast keine Form der Geldanlage. Bei Aktien können Kurse fallen – beim Sparbuch schlägt die Inflation zu. Bei Immobilien sind die Risiken vor allem: 

  • Leerstand der Immobilie
  • Mietnomaden oder Schäden
  • Preisverfall
 
Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind auf einen 10, 20 oder 30 Jahre Horizont bisher immer gestiegen. Jedoch nicht für jede Immobilie und nicht für jede Region. Deswegen ist die Lage der Immobilie immens wichtig. Wo wird eher Leerstand herrschen? Wo wird der Preis eher fallen? Die Eigentumswohnung im tiefsten Schwarzwald, Westerwald oder Harz schätzt du sicherlich auch anders ein, als die Wohnung am Marienplatz in München. 
Dennoch sollte ein kurzfristiger Leerstand immer mit einkalkuliert werden. Die Darlehensraten solltest du dir für ein paar Monate leisten können. 
 
Mietnomaden in der Wohnung zu haben ist natürlich keine schöne Sache. Dagegen gibt es jedoch eine Versicherung, wenn du dieses Risiko als besonders hoch einschätzt. Normale Schäden und Instandhaltungen können ebenfalls auf dich zukommen. Bei einem Neubau oder einer Sanierung gibt es in den ersten Jahren eine Bauträgergarantie. 

Kostenloses Informationsgespräch vereinbaren

Reserviere dir einen kostenlosen und unverbindlichen Beratungstermin bei einem unserer Immobilienexperten. Wir nehmen uns ausreichend Zeit, alle deine Fragen zu beantworten und dir das Thema “Immobilie als Kapitalanlage” verständlich zu erklären. Zur Vorbereitung auf das Gespräch, benötigen wir ein paar Infos von dir. Wir freuen uns darauf, dich kennenzulernen. 

Schritt 1 von 7
Kundenstimmen

Das sagen unsere Kunden

Herr Scraback hat mir mittlerweile ein ganzes Immobilienportfolio aus Neubau, Bestand und Denkmalschutz zusammengestellt. Das Tolle daran: ich muss mich um nichts kümmern, denn er nimmt mir die komplette Arbeit ab.

Peter Schneider
Unternehmer aus Karlsruhe

Ich habe bei der ZVO 2019 eine Doppelhaushälfte als Kapitalanlage gekauft. Von Finanzierung bis Vermietung verlief alles reibungslos. Ich hatte vor allem Sorgen, weil es meine erste Immobilie überhaupt war.

Susanne Knofe
Angestellte aus Nürtingen

Durch die Unterstützung von Herrn Jantz spare ich jährlich mehrere Tausend Euro an Steuern, die nun in meine Altersvorsorge in Form von geförderten Immobilien fließen. Es ist wirklich ein schlüssiges Konzept.

Dr. Stefan Hartung
Zahnarzt aus Merzig