Immobilien kaufen & vermieten

Prinzipiell ja. Früher war Immobilienbesitz als Kapitalanlage für fast niemanden denkbar. Nur bereits wohlhabende Menschen konnten sich zusätzliche Immobilien leisten bzw. haben eine Finanzierung dafür erhalten. 

Dies hat sich geändert. Das aktuelle Zinsniveau erlaubt sehr günstige Finanzierungen. Dadurch erhalten auch Normalverdiener die Chance, ihre Altersvorsorge durch eine zusätzliche Immobilie aufzubessern. 

Allerdings sollte die Immobilie nicht Spitz auf Knopf kalkuliert sein. Für Banken ist hierfür eine positive Haushaltsrechnung und deine ‘Kapitaldienstfähigkeit’ wichtig. Eigenkapital mindestens für die Kaufnebenkosten sollte ebenfalls vorhanden sein. Als Single solltest du daher über ein Haushaltseinkommen ab ca. 2.500 Euro netto verfügen, als Familie über mindestens 4.000 Euro. 

Das grundlegende Prinzip ist: Du kaufst eine Immobilie, dein Mieter zahlt sie ab. Allerdings erwirbst du die Immobilie nicht mit deinem erspartem Vermögen, sondern du nutzt im Wesentlichen Fremdkapital in Form eines günstigen Immobiliendarlehens von der Bank. Die Zinsen sind aktuell so niedrig wie nie zuvor. Mit langfristiger Zinsfestschreibung kannst du die günstigen Zinsen für die gesamte Laufzeit deines Darlehens sichern. 

Damit eine Kapitalanlageimmobilie wenig Arbeit bereitet, empfehlen wir immer eine geprüfte Sondereigentumsverwaltung. Diese kümmert sich um Vermietung, Mietzahlung, Nebenkostenabrechnung, kleine Reparaturen usw. – somit hast du als Eigentümer fast keinen Aufwand. 

1. Wir überlegen uns gemeinsam das richtige Konzept für deine Altersvorsorge durch Immobilien
2. Selbstauskunft und Unterlagen zusammenstellen 
3. Entscheidung für eine Immobilie
4. Finanzierung sicherstellen 
5. Beurkundung des Immobilienerwerbs bei einem Notar
6. Kaufpreiszahlung (bzw. Teilzahlungen bei Neubau) und Eigentumsübergang (bei Fertigstellung) 
7. Vermietung der Immobilie (durch Sondereigentumsverwaltung) 
8. Eingang Mietausschüttung / Rückzahlung Darlehen
9. Warten 

Beim Erwerb der Immobilie ist natürlich einiges an Aufwand zu betreiben. Besichtigung, Unterlagen für Finanzierung, Notartermin, Übergabe der Immobilie etc. Danach liegt es in deiner Hand. Du kannst dich selbst um alles kümmern, oder du beauftragst eine Verwaltung damit. 

Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gibt es immer eine Hausverwaltung, die von der Eigentümergemeinschaft bestellt wird. Die Hausverwaltung kümmert sich um die Verwaltung der Immobilie / des Gemeinschaftseigentums: 

• Hausmeisterservice und andere Dienstleister
• Strom/Gas/Heizöl 
• Verwaltung des Rücklagenkontos 
• Versicherungen
• Telefon/Kabelanschluss 
• Ausschreibung bei Reparaturen/Sanierungen Gemeinschaftseigentum 

Was die Hausverwaltung NICHT übernimmt, ist die Verwaltung deiner Wohnung. Ob diese vermietet ist oder ob du selbst darin wohnst oder ob sie leer steht, ist der Hausverwaltung egal. Hierfür kannst du zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung beauftragen: 

• Kontrolle der Mietzahlungen
• Nebenkostenabrechnung für den Mieter
• Kleinere Reparaturen in deiner Wohnung
• Mieterwechsel (Abnahme/Übergabe der Wohnung)

Ja, bei Kapitalanlageimmobilien gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, die Steuerlast durch die Immobilie zu reduzieren. Steuerlich besonders attraktiv ist ein Denkmal- oder Sanierungsobjekt. Wenn eine Stadt beschließt, dass ein Kulturdenkmal (bzw. ein Baudenkmal nach landesrechtlichen Vorschriften) eine erhaltenswerte Substanz besitzt oder ein komplettes Wohngebiet saniert werden soll, kann die Stadt dem Investor einen monetären Anreiz für seine Investition bieten. Dies geschieht in Form einer steuerlichen Entlastung. Nach §7i EStG wird ein Denkmalobjekt und nach §7h EStG ein Sanierungsobjekt subventioniert. 

Die steuerliche Betrachtung ist in beiden Fällen dabei exakt gleich. Der Sanierungsanteil aus dem Kaufpreis der Immobilie (meist zwischen 60 und 80 Prozent) kann innerhalb der ersten 12 Jahre komplett abgeschrieben werden. Bei einem Kaufpreis von bspw. 300.000 Euro und 75 Prozent Sonder-Abschreibung, erhältst du einen jährlichen Steuerfreibetrag von 18.750 Euro. Das ist eine Steuerersparnis von circa 8.000 Euro pro Jahr. 

Die meisten KFW Förderprogramme, die es für privat genutzte Immobilien gibt, gelten auch für Kapitalanlageimmobilien. 

Staatliche Förderung durch KFW Programme gibt es auf 3 Arten: 

1. Günstiger Zinssatz für einen Teilbetrag des Darlehens
2. Tilgungszuschuss für die Darlehenssumme
3. Zuschüsse wie Baukindergeld oder Baubegleitung

Die dritte Variante gilt nur für selbst genutzte Immobilien als Eigenheim. Als Kapitalanleger profitierst du insbesondere von günstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen. Gründe für die Förderung sind bspw. energieeffizient Bauen, Baudenkmal, energieeffizient Sanieren oder Erneuerbare Energien (Solar, Wärmepumpen etc.)

Sehr wichtig. Es spielt aber keine Rolle, ob die Immobilie 5km oder 500km von deinem Wohnort entfernt ist. Viel wichtiger ist es, wie die Prognosen für die Entwicklung der Objektlage sind. Seit Jahren gibt es einen Trend hin zur Stadt. Abgeschiedene ländliche Gebiete überaltern, während in den Städten der Wohnraum Mangelware ist. 

Aus diesem Grund erhältst du bei uns ausschließlich Kapitalanlageimmobilien in guten Lagen in Städten, am Stadtrand oder Einzugsgebiet. Positiv auf die Lage wirken sich bspw. aus: 

• Arbeitgeber im Umkreis
• Nahverkehr und Autobahnen
• Natur, Kultur und Freizeitmöglichkeiten
• Kinderbetreuung und Schulen 
• Universitäten und Fachhochschulen 

Es wäre falsch zu behaupten, dass Immobilien eine absolut risikolose Anlageform sind. Das ist fast keine Form der Geldanlage. Bei Aktien können Kurse fallen – beim Sparbuch schlägt die Inflation zu. Bei Immobilien sind die Risiken vor allem: 

• Leerstand der Immobilie
• Mietnomaden oder Schäden
• Preisverfall